Le marché de l’immobilier ligérien impacté par la crise énergétique

C’est une nouvelle fois au cinéma Le Méliès de Saint-Étienne que trois représentants de la Chambre des notaires de la Loire se sont réunis pour évoquer la dynamique du marché immobilier du département. Début novembre, Me Adeline Martinon (Saint-Etienne), Me Philippe Régent (plaine du Forez) et Me Hervé Bessat (Roannais) se sont succédé pour dévoiler publiquement les tendances sur leur secteur géographique respectif, dans une période d’étude comprise entre le 1er août 2021 et le 31 juillet 2022.

Avant d’évoquer la typologie des différents biens immobiliers, les notaires ont introduit la dynamique générale dans la Loire. À commencer par les volumes de ventes, tous biens confondus. « Nous avons constaté une diminution de 0,3 % par rapport à l’an dernier, expliquait Philippe Régent. C’est une baisse très faible, d’autant que l’on partait d’une année record en 2021, avec des volumes historiquement hauts ». Partant du postulat que cette année reste, malgré la baisse, exceptionnelle car supérieure à 2019, le notaire forézien émet une hypothèse : « Je m’avance en disant cela, mais peut-être qu’il s’agit aussi d’un début de renversement de tendance. Il faudra vérifier l’an prochain. » Dans le détail, cette légère baisse s’explique, certes, par une diminution de 2 % en matière d’appartements anciens et de 4,6 % en maisons anciennes, mais aussi par une augmentation conséquente de 10,7 % concernant les terrains à bâtir.

Dernier point et non des moindres en matière de dynamique : l’évolution annuelle des indices de prix dans la Loire. Pour les appartements anciens, une augmentation de 9,3 % a été relevée (supérieure à la moyenne nationale en province, à hauteur de 7,2 %) et de 8,3 % pour les maisons anciennes (semblable à cette même moyenne). « Dans la Loire, nous avions des prix relativement bas et il peut y avoir un effet de rattrapage », précise Philippe Régent. Voici donc un état du marché décliné au cas par cas.

Appartements anciens

Fin juillet 2022, le prix au mètre carré médian des appartements anciens dans la Loire s’élevait à 1 200 euros, soit une hausse de 10 % par rapport à 2021. Le marché est essentiellement localisé à Saint-Etienne et à sa périphérie. D’ailleurs, dans la cité stéphanoise, le prix médian est à hauteur de 1 150 euros, connait lui aussi une augmentation non négligeable de 8,1 %. Par quartier, le prix oscille entre 830 euros (Beaubrun Tarentaise, qui a subi une hausse de 4,9 %) et 1 300 euros (Saint-Roch Badouillère Chavanelle, +7,7 % ; Villeboeuf Fauriel Vivaraise, +6,2 %).

Appartements neufs

Du côté des appartements neufs, l’évolution du prix médian au mètre carré sur dix ans est considérable, passant d’environ 2 600 euros (2012) à 3 130 euros (2022). « Sachant qu’en Auvergne-Rhône-Alpes, on est environ à 4 400 euros du mètre carré », ajoutait Me Adeline Martinon. Me Régent constate de son côté une volonté de plus en plus importante de confort de la part des acquéreurs, alors que la rénovation énergétique (lire l’encadré) des appartements anciens coûte encore beaucoup afin d’atteindre un niveau de consommation similaire.

Maisons anciennes

Les maisons anciennes ont, elles aussi, subi une grande hausse depuis 2017, avec des prix qui augmentent annuellement et ce, à un rythme de plus en plus soutenu. Dans le détail, entre 2017 et 2019, on remarque une évolution d’environ +2 % ; en 2020, de +3,8 % ; en 2021, de +6,8 % et enfin, en 2022, de +7,9 % (+20,7 % sur dix ans). Toutefois, des disparités importantes ont été constatées selon le secteur.

Terrains à bâtir

Dans le département, le prix de vente médian des terrains à bâtirs’établit à 62 000 euros. Si une hausse de 1,9 % est constatée en 2022, elle reste bien moins importante que l’an dernier (+12,1 %). « On remarque une restriction de la surface de nos terrains et un prix au mètre carré qui augmente. » Fin juillet, les parcelles inférieures à 600 m2 représentaient 30 % des ventes. Une proportion qui varie en fonction du secteur concerné, soit environ 10 % sur le secteur du Pilat et 50 % à Saint-Etienne et sa périphérie. Quant aux budgets médians par secteur, il est estimé pour la plaine du Forez Sud à 119 200 euros, celle de la périphérie stéphanoise à 88 000 euros et le Roannais, à 41 500 euros. Au mètre carré, les prix se situent respectivement à 181, 159 et 50 euros.

La transition énergétique et son impact

Pour traiter de la thématique de la transition énergétique, plusieurs invités ont pu rejoindre la conférence et informer sur la question, à l’image de CapMétropole, Rénov’actions 42 ou encore Saint-Etienne Métropole, pour ne citer qu’eux. Hervé Bessat rappelait, par ailleurs, que si le 1er novembre 2006 a vu naître le diagnostic énergétique (DPE), sa nouvelle version est apparue le 1er juillet 2021 pour le rendre d’intérêt général. « Il prévoit à partir de 2025 des contraintes à l’encontre des propriétaires de logement en classes E, F, G, aussi bien à la location qu’à la vente. »

Axel Poulain

Article complet à retrouver dans la version papier du 25 novembre 2022